Guide
IFI : à partir de quel montant est-on concerné ?
Publié le 21 septembre 2026
Par Clément Dury, fondateur de Fiscalis
Chiffres vérifiés le 16 octobre 2026
En bref
L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. La résidence principale compte, mais à 70 % de sa valeur grâce à un abattement de 30 %. Exemple : 1 750 000 € de biens, dont 1 000 000 € de résidence principale, et 100 000 € de dettes donnent 2 225 € d'IFI, contre 4 950 € sans l'abattement.
Vous vous demandez si vous êtes concerné par l'impôt sur la fortune immobilière ? La réponse tient en un chiffre : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Votre résidence principale compte dans ce total, mais seulement à 70 % de sa valeur.
Les points clés
- Vous êtes redevable de l'IFI si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € (strictement : à 1 300 000 € pile, vous n'êtes pas concerné).
- Le seuil se calcule par foyer : les couples mariés, pacsés ou en concubinage notoire sont imposés ensemble.
- La résidence principale compte, avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale : un bien de 1 000 000 € est retenu pour 700 000 €.
- Le seuil s'applique au patrimoine net : on retire d'abord l'abattement, puis les dettes déductibles.
- Juste au-dessus du seuil, une décote réduit fortement l'impôt, qui reste modeste : 2 225 € pour 1 350 000 € de patrimoine net dans l'exemple ci-dessous.
C'est quoi le patrimoine net taxable ?
Le patrimoine net taxable est le montant sur lequel l'IFI est calculé : la valeur de tous les biens et droits immobiliers du foyer au 1er janvier, moins les dettes qui s'y rapportent. Concrètement, l'administration additionne les éléments d'actif déclarés sur le formulaire 2042-IFI, puis soustrait les dettes portées sur ce même formulaire. La résidence principale n'y entre que pour 70 % de sa valeur, après l'abattement de 30 %. C'est ce montant net, et non la valeur brute de vos biens, qui est comparé au seuil de 1 300 000 €.
Le seuil : 1 300 000 € de patrimoine net taxable
Le seuil ne porte ni sur la valeur brute de vos biens, ni sur un seul bien : il porte sur l'ensemble du patrimoine immobilier du foyer, après déduction de l'abattement sur la résidence principale et des dettes déductibles. L'administration le formule ainsi : vous êtes imposable si votre patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €.
Le calcul se fait en trois temps :
- On additionne la valeur des biens immobiliers au 1er janvier.
- On retire l'abattement de 30 % sur la résidence principale.
- On retire les dettes déductibles, par exemple le capital restant dû d'un emprunt immobilier, sur justificatifs.
Si le résultat dépasse 1 300 000 €, l'IFI est dû. Sinon, rien n'est dû, même si la valeur brute de vos biens est supérieure au seuil.
La résidence principale compte-t-elle ?
Oui, elle entre dans le calcul, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du CGI). Une résidence principale de 1 000 000 € est donc retenue pour 700 000 €.
L'abattement est soumis à des conditions :
- le bien doit être occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ;
- en cas d'imposition commune, un seul immeuble du couple peut en bénéficier ;
- il ne s'applique pas si le bien est détenu par une SCI de gestion, selon l'administration.
Autrement dit, la résidence principale n'est pas exclue de l'IFI : c'est une idée répandue, mais l'administration la retient bien dans le patrimoine taxable.
Une fois le seuil dépassé : le barème
Une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule sur tout le patrimoine net au-dessus de 800 000 €, et pas seulement sur ce qui dépasse 1 300 000 € :
| Part du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Entre 1 300 000 € et 1 400 000 € de patrimoine net, une décote s'applique : elle vaut 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Elle s'annule à 1 400 000 €.
Le seuil crée un effet de palier. Avec un patrimoine net de 1 300 000 €, l'IFI est de 0 €. Avec 1 300 001 €, il est d'environ 1 250 € : 2 500 € de droits (0,50 % sur 500 000 €), moins environ 1 250 € de décote.
Exemple 1 : un foyer juste au-dessus du seuil
On prend un foyer qui possède sa résidence principale, valeur 1 000 000 €, et d'autres biens pour 750 000 €. Il a 100 000 € de dettes déductibles. Tout est détenu en direct.
| Libellé de la ligne | Avec l'abattement | Sans l'abattement |
|---|---|---|
| Valeur immobilière brute | 1 750 000 € | 1 750 000 € |
| Abattement de 30 % sur la résidence principale | − 300 000 € | 0 € |
| Dettes déductibles | − 100 000 € | − 100 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 350 000 € | 1 650 000 € |
| Droits avant décote | 2 850 € | 4 950 € |
| Décote | − 625 € | 0 € |
| IFI à payer | 2 225 € | 4 950 € |
Avec l'abattement, le patrimoine dépasse le seuil de 50 000 € : 500 000 € taxés à 0,50 % et 50 000 € à 0,70 % font 2 850 €. La décote, 17 500 € − 1,25 % × 1 350 000 € = 625 €, ramène l'impôt à 2 225 €.
Sans l'abattement (par exemple si la résidence principale était détenue par une SCI de gestion), le patrimoine net atteint 1 650 000 € : 2 500 € sur la tranche à 0,50 % et 2 450 € sur 350 000 € à 0,70 % font 4 950 €, sans décote. L'abattement représente ici 2 725 € d'économie par an.
Exemple 2 : quand l'abattement décide si l'on est concerné
Prenons un autre foyer : résidence principale de 1 000 000 €, un bien locatif de 400 000 € et 50 000 € de dettes déductibles.
| Libellé de la ligne | Avec l'abattement | Sans l'abattement |
|---|---|---|
| Valeur immobilière brute | 1 400 000 € | 1 400 000 € |
| Abattement de 30 % sur la résidence principale | − 300 000 € | 0 € |
| Dettes déductibles | − 50 000 € | − 50 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 050 000 € | 1 350 000 € |
| Redevable de l'IFI ? | Non | Oui |
| IFI à payer | 0 € | 2 225 € |
Avec l'abattement, ce foyer est sous le seuil de 1 300 000 € : il n'est pas concerné, même si la valeur brute de ses biens (1 400 000 €) le dépasse. Sans l'abattement, son patrimoine net atteint 1 350 000 € : il doit l'IFI, soit 2 225 € (même calcul que dans l'exemple 1).
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ces exemples supposent des biens détenus en direct. Si vous détenez des biens via une société (SCI notamment) ou en démembrement de propriété, l'évaluation et l'abattement suivent d'autres règles, et le résultat réel peut être différent. Une résidence principale détenue via une SCI de gestion perd l'abattement, ce qui augmente l'IFI.
D'autres éléments modifient le résultat :
- Le plafonnement de l'IFI, de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à 75 % des revenus du foyer n'est pas simulé. S'il s'applique, l'IFI réellement dû est inférieur à celui calculé ici.
- La réduction d'IFI pour dons (75 % des dons, plafonnée à 50 000 €) n'est pas simulée : elle diminue l'IFI.
- Les biens professionnels : l'IFI porte sur le patrimoine immobilier non professionnel, et le simulateur ne distingue pas les deux. Tout ce que vous saisissez est traité comme taxable, ce qui surestime l'IFI si une partie ne l'est pas.
- Les dettes sont supposées entièrement déductibles et justifiables. Or l'administration exclut par exemple les prêts consentis par un membre de la famille, et limite la déduction des dettes qui portent sur la résidence principale lorsqu'elles dépassent 70 % de sa valeur. Le simulateur ne vérifie pas ces limites : l'IFI réel peut être plus élevé.
- Les valeurs sont celles du 1er janvier, en valeur vénale réelle : c'est à vous de les estimer, et l'administration peut les contester.
Calculer votre propre situation
Le simulateur IFI applique ces règles à votre patrimoine : il calcule l'abattement sur la résidence principale, le patrimoine net taxable, la décote et l'IFI, en vous indiquant dans quel sens ses simplifications peuvent fausser le résultat.
Questions fréquentes
- C'est quoi le patrimoine net taxable ?
- C'est la valeur des biens immobiliers du foyer au 1er janvier, moins les dettes déductibles : l'administration additionne les éléments d'actif déclarés sur le formulaire 2042-IFI, puis soustrait les dettes portées sur ce même formulaire. La résidence principale y compte pour 70 % de sa valeur. C'est ce montant qui est comparé au seuil de 1 300 000 €.
- À partir de quel patrimoine est-on redevable de l'IFI ?
- Au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Le seuil est strict : à 1 300 000 € pile, rien n'est dû.
- L'IFI concerne-t-il un couple à partir du même seuil ?
- Oui : le seuil de 1 300 000 € s'applique au foyer, pas à chaque personne. Les couples mariés, pacsés ou en concubinage notoire sont imposés ensemble, sur leur patrimoine réuni.
- La résidence principale est-elle comptée dans le patrimoine taxable ?
- Oui, avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du CGI) : une résidence de 1 000 000 € est retenue pour 700 000 €. Le bien doit être occupé par son propriétaire, un seul immeuble par couple en bénéficie, et il ne doit pas être détenu par une SCI de gestion.
- Peut-on déduire ses dettes du patrimoine taxable ?
- Oui, les dettes déductibles, par exemple le capital restant dû d'un emprunt immobilier, sur justificatifs. Les prêts consentis par un membre de la famille sont exclus, et la déduction des dettes de la résidence principale est limitée lorsqu'elles dépassent 70 % de sa valeur.
- Combien paie-t-on juste au-dessus du seuil ?
- Peu, grâce à la décote, qui vaut 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Avec 1 300 001 € de patrimoine net, l'IFI est d'environ 1 250 € ; avec 1 350 000 €, il est de 2 225 €.