Guide
Plus-value immobilière : après combien d'années est-on exonéré ?
Publié le 20 septembre 2026
Par Clément Dury, fondateur de Fiscalis
Chiffres vérifiés le 16 octobre 2026
En bref
Il y a deux délais : la plus-value immobilière est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et totalement exonérée, prélèvements sociaux compris, après 30 ans. Sur un bien acheté 200 000 € et vendu 350 000 €, l'impôt passe de 30 535 € à 10 ans à 13 003 € à 22 ans, puis à 0 € à 30 ans.
Vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif et vous vous demandez à partir de quand la plus-value n'est plus taxée ? Il n'y a pas un délai, mais deux : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Les points clés
- La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans, et totalement exonérée après 30 ans (prélèvements sociaux compris).
- Avant 6 ans de détention, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est taxée en entier.
- Sur un bien acheté 200 000 € et vendu 350 000 € : 48 870 € d'impôt à 5 ans, 30 535 € à 10 ans, 23 060 € à 15 ans, 13 003 € à 22 ans, 0 € à 30 ans.
- La résidence principale est exonérée sans condition de durée (article 150 U du CGI) : ce guide ne la concerne pas.
Combien d'années faut-il pour ne pas payer de plus-value ?
Il faut 22 ans de détention pour ne plus payer d'impôt sur le revenu sur la plus-value, et 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux : c'est à 30 ans seulement que la vente n'est plus taxée du tout.
La plus-value est taxée deux fois : à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Chacun bénéficie d'un abattement qui augmente avec la durée de détention, mais pas au même rythme.
| Année de détention | Abattement IR par an | Abattement prélèvements sociaux par an |
|---|---|---|
| De la 1re à la 5e | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e | 6 % | 1,65 % |
| 22e | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e | exonéré | 9 % |
Les abattements de l'impôt sur le revenu s'additionnent jusqu'à atteindre exactement 100 % à 22 ans. Ceux des prélèvements sociaux atteignent 28 % à 22 ans, puis 100 % à 30 ans.
Le calcul de la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré. Sans justificatifs, deux forfaits augmentent le prix d'achat :
- 7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition ;
- 15 % du prix d'achat pour les travaux, uniquement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, donc à partir de la 6e année.
Exemple : une résidence secondaire achetée 200 000 €, vendue 350 000 €
On suppose le prix de vente de 350 000 € identique quelle que soit la date de vente, les deux forfaits, et une durée de détention en années pleines.
| Durée de détention | Plus‑value brute | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux | Impôt total | Prix net après impôt |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 135 000 € | 0 % | 0 % | 48 870 € | 301 130 € |
| 10 ans | 105 000 € | 30 % | 8,25 % | 30 535 € | 319 465 € |
| 15 ans | 105 000 € | 60 % | 16,5 % | 23 060 € | 326 940 € |
| 22 ans | 105 000 € | 100 % | 28 % | 13 003 € | 336 997 € |
| 30 ans | 105 000 € | 100 % | 100 % | 0 € | 350 000 € |
Le même impôt total, réparti entre les deux :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans | 25 650 € | 23 220 € |
| 10 ans | 13 965 € | 16 570 € |
| 15 ans | 7 980 € | 15 080 € |
| 22 ans | 0 € | 13 003 € |
| 30 ans | 0 € | 0 € |
Vendre à 22 ans plutôt qu'à 10 ans fait passer l'impôt de 30 535 € à 13 003 €, soit 17 532 € de moins. À 22 ans, il ne reste que les prélèvements sociaux : c'est ce qui sépare le palier de 22 ans de celui de 30 ans.
Le saut entre 5 et 6 ans est particulier. À 5 ans, le prix net est de 301 130 € ; à 6 ans, il passe à 313 485 €, soit 12 355 € de plus en une seule année. L'essentiel vient de l'ouverture du forfait travaux de 15 %, qui réduit la plus-value de 135 000 € à 105 000 €, bien plus que le premier abattement.
Le détail à 15 ans
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 200 000,00 € |
| + frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) | 15 000,00 € |
| + forfait travaux (15 %) | 30 000,00 € |
| Prix d'achat majoré | 245 000,00 € |
| Plus-value brute (350 000 € − 245 000 €) | 105 000,00 € |
| Base imposable IR (après 60 % d'abattement) | 42 000,00 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 7 980,00 € |
| Base imposable prélèvements sociaux (après 16,5 % d'abattement) | 87 675,00 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 15 080,10 € |
| Impôt total | 23 060,10 € |
| Prix net après impôt | 326 939,90 € |
Ce que ces chiffres ne disent pas
La taxe sur les plus-values élevées n'est pas incluse. Au-delà de 50 000 € de plus-value, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G du CGI). Quand elle s'applique, le montant net réel est plus faible que celui du tableau.
D'autres éléments modifient le résultat :
- Le délai de 22 ans est régulièrement débattu. Un amendement ramenant ce délai à 17 ans pour les résidences secondaires a été adopté à l'Assemblée nationale lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, mais n'a pas été retenu dans la loi de finances telle qu'adoptée : le régime reste à 22 ans. Le sujet revient dans les débats budgétaires, vérifiez la règle en vigueur au moment de votre vente.
- Les frais réels peuvent être plus favorables que les forfaits, notamment si vos travaux ont coûté plus de 15 % du prix d'achat. Il faut alors les justifier.
- La durée de détention se saisit en années pleines : l'administration la calcule par périodes de douze mois, de la date d'acquisition à la date de cession. Comptez donc les périodes de douze mois complètes.
- Les terrains à bâtir ne sont pas couverts : le forfait de 15 % pour travaux est réservé aux immeubles bâtis, et la taxe additionnelle sur les plus-values élevées ne s'applique pas aux terrains à bâtir.
- Le prix de vente est supposé identique à toutes les dates. En pratique, il évolue avec le marché.
Calculer votre propre situation
Le simulateur Plus-value immobilière applique ces règles à votre bien et compare une vente aujourd'hui, à 22 ans et à 30 ans, en vous indiquant dans quel sens ses simplifications peuvent fausser le résultat.
Questions fréquentes
- Combien d'années faut-il pour ne pas payer de plus-value ?
- 22 ans pour l'impôt sur le revenu (19 %) et 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : la plus-value n'est totalement exonérée qu'après 30 ans de détention. À 22 ans, il ne reste que les prélèvements sociaux : 13 003 € dans l'exemple du guide.
- La résidence principale est-elle concernée par l'impôt sur la plus-value ?
- Non : elle est exonérée sans condition de durée (article 150 U du CGI). Le guide ne porte que sur les autres biens, comme une résidence secondaire ou un bien locatif.
- Y a-t-il un abattement avant 6 ans de détention ?
- Non, aucun abattement ne s'applique pendant les 5 premières années : la plus-value est taxée en entier. Dans l'exemple du guide, l'impôt est de 48 870 € à 5 ans.
- Les frais d'achat et les travaux réduisent-ils la plus-value ?
- Sans justificatifs, le prix d'achat est majoré de 7,5 % pour les frais d'acquisition, puis de 15 % pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Les frais réels peuvent être plus favorables, mais il faut alors les justifier.
- Une taxe s'ajoute-t-elle sur les grosses plus-values ?
- Oui : au-delà de 50 000 € de plus-value, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G du CGI). Elle n'est pas incluse dans les chiffres du guide : le montant net réel est alors plus faible.