Simulateur plus-value immobilière 2026

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

1. Vous indiquez le prix d'achat, le prix de vente et la durée de détention, en années pleines.
2. Sans justificatifs, le prix d'achat est majoré de deux forfaits : 7,5 % pour les frais d'acquisition, et 15 % pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans (article 150 VB du CGI).
3. La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et ce prix d'achat majoré.
4. Elle est réduite de deux abattements pour durée de détention, calculés séparément. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année au-delà de la cinquième, puis 4 % la 22e année : l'impôt sur le revenu disparaît au terme de la 22e année (article 150 VC du CGI). Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année de la 6e à la 21e, 1,6 % la 22e, puis 9 % par année jusqu'à l'exonération au terme de la 30e année (service-public.fr).
5. Le solde est taxé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
6. Le prix de vente moins ces deux impôts donne le prix net. Le simulateur refait ensuite le calcul pour une vente à 22 ans, puis à 30 ans de détention, au même prix de vente.

Combien d'impôt selon la date de vente ?

Une résidence secondaire achetée 280 000 € est mise en vente 420 000 € après 14 ans de détention. Faut-il vendre maintenant ou attendre ? Le tableau compare trois dates de vente, au même prix de vente. Le forfait travaux de 15 % s'applique, et la plus-value imposable reste inférieure à 50 000 € : la taxe additionnelle ne s'applique pas.

Attendre un seul an (15 ans de détention) ramènerait l'impôt total à 16 910,74 €, soit 1 096,33 € de moins. Attendre 8 ans (22 ans) le ramène à 9 535,68 €, soit 8 471,39 € de moins. Ces comparaisons supposent un prix de vente identique à toutes les dates : en pratique, le prix d'un bien évolue avec le marché, ce que le simulateur ne projette pas. Ces montants sont calculés par le simulateur à partir des barèmes affichés : si un barème change, cet exemple est recalculé.

Que ne calcule pas ce simulateur ?

• La taxe additionnelle sur les plus-values élevées (2 % à 6 %, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable) n'est pas déduite du résultat affiché. Si votre plus-value dépasse ce seuil, le prix de cession net affiché ici est plus avantageux que ce que vous toucherez réellement.
• L'évolution du prix du bien : la comparaison entre les dates de vente suppose un prix de vente identique.
• Les frais et travaux réels : seuls les deux forfaits sont appliqués. Sur justificatifs, vos dépenses réelles peuvent être retenues à leur place (article 150 VB du CGI).
• Les frais supportés par le vendeur lors de la vente (les diagnostics obligatoires, par exemple) et la TVA acquittée, que la loi permet de déduire du prix de vente sur justificatifs (article 150 VA du CGI).
• Les amortissements admis en déduction de vos revenus, que la loi retranche du prix d'acquisition dans certains cas (article 150 VB du CGI).
• Les exonérations particulières, par exemple pour un bien vendu 15 000 € au plus, ou pour le remploi du prix dans l'achat de votre habitation principale (article 150 U du CGI) : le simulateur n'applique que les abattements pour durée de détention.
• Le calcul de la durée à la date près : vous saisissez des années pleines, alors que l'administration compte par périodes de douze mois, de la date d'acquisition à la date de cession (BOFiP). Comptez les périodes de douze mois complètes.
• La résidence principale, exonérée, et les terrains à bâtir : ils ne sont pas couverts. Le forfait de 15 % pour travaux, que le simulateur applique, est réservé aux immeubles bâtis (article 150 VB du CGI).

Questions fréquentes

Peut-on être exonéré avant 22 ans de détention ?

Dans certains cas, oui. Une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée. La première cession d'un logement autre que la résidence principale l'est aussi, pour la fraction du prix que vous réemployez, dans les 24 mois, à acheter ou construire votre habitation principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes (article 150 U du CGI). Cette exonération ne s'applique qu'une seule fois (service-public.fr).

Qui calcule et paie l'impôt ?

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable et l'impôt, établit la déclaration et règle l'impôt auprès du service de la publicité foncière. Vous indiquez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus. La taxe additionnelle, quand elle s'applique, est due par le vendeur et exigible lors de la vente (article 1609 nonies G du CGI).

Une moins-value est-elle déductible ?

Si vous vendez moins cher que vous n'avez acheté, vous réalisez une moins-value, et non une plus-value. Elle ne peut se déduire d'une plus-value réalisée sur un autre bien que de façon exceptionnelle, par exemple lors de la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives. Dans ce cas, le simulateur affiche une plus-value brute de 0 €.

Les frais de vente réduisent-ils la plus-value ?

Oui : le prix de vente est réduit, sur justificatifs, de la TVA acquittée et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la vente, par exemple les diagnostics obligatoires (article 150 VA du CGI). Le simulateur ne les déduit pas : saisissez le prix de vente que vous retenez.

Pour aller plus loin sur les durées d'exonération et les abattements, lisez notre guide « Plus-value immobilière : après combien d'années est-on exonéré ? ».

Sources

• Article 150 VB du CGI : prix d'acquisition, forfaits de 7,5 % et de 15 %, amortissements
• Article 150 VC du CGI : abattements pour durée de détention
• Article 200 B du CGI : taux de 19 %
• Article 150 VA du CGI : prix de cession
• Article 150 U du CGI : champ d'application et exonérations
• Article 1609 nonies G du CGI : taxe sur les plus-values élevées
• Article L136-7 du code de la sécurité sociale : prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières
• BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-20 : détermination de la plus-value imposable, durée de détention
• Service-public.fr : plus-value immobilière
• Service-public.fr : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2 %)

Liens vérifiés le 16 octobre 2026.